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物业增值服务有哪些?如何开展物业增值服务?

2018-03-21 15:51:02      点击:
 当前中国有超过10万家物业服务企业,其中营收规模在1亿元以上的约200家,人力成本占一半以上,2015年百强企业人员费用占比56.79%。现在人口红利逐渐消失,人力成本不断上升,挤压着物业的利润空间。除了采用业务外包这种治标不治本方式外,各大物业公司不约而同转型发力增值业务。“物管利润想从100块涨到400块是不可能的,但平台增值服务的利润却可以从40块变成400块的。”有业内人士这么评述物业公司涉足增值服务的动因。
 
  “双万亿”市场叠加,物业服务发展前景广阔
 
  作为主打增值服务的物业第一股“彩生活”,优势开始显现。其2017年中报显示,增值服务所贡献的毛利占到了上半年总毛利的28%,而增值服务的毛利率高达84.5%,远远高于物业管理的36.4%。彩生活则致力于生态圈平台搭建,主要通过e维修、e电梯、e清洁、e理财、e租房等开拓了家庭服务市场,为业主提供清洁、家电维修、理财、租房买房等服务,还向其他物业公司输出线上服务平台收取费用。彩生活在三年之间规模从1.8亿平方米迅速增长到了4.2亿平方米,在扩充管理规模的同时,彩生活孵化了一系列的维修、家政、园林公司,已经基本覆盖了社区基础性的生活服务方面。可以说,走上了一条良性循环的发展之路。
 
  自2014年“彩生活”香港上市,成为物业服务第一股以来,目前已有60家物业服务商挂牌上市,通过资本驱动社区服务发展已成为行业趋势,在行业发展与市场需求的双重作用下,一方面获取更多的合同面积,做大规模;另一方面在企业运营、产品创新、增值服务等方面全面升级,探索增值服务新模式。有数据表明,物管服务与增值服务将发展为一个“双万亿”市场,对于资本市场具有巨大的想象空间。
 
  根据“中国房地产业中长期发展动态模型”预测,2018-2020年,商品房加保障房销售面积将超过40亿平方米,以2016年全国185亿平方米的管理面积为基准,到2020年全国物业管理规模可达243亿平方米,按百强企业管理项目平均物业费计算,未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。同时2020年社区增值服务市场规模将达万亿,“双万亿”市场叠加,物业服务企业未来发展前景广阔。
 
  拓展增值服务,提升平均利润率
 
  通过拓展增值服务,有利于提升物管公司平均利润率,这是一条可实现的发展路径。传统的物业管理模式属于劳动密集型服务,面临人工费用上涨成本高企利润率偏低的营运难题,通过营运思维的转变,把物业服务业态从保值增值房屋扩展到社区医院、家政、教育等增值服务领域,加上数以亿计的业主资源,寻求多元化的企业盈利模式,有利于规避市场风险,使企业发展获得更好的成长空间。
 
  2015年绿城服务营业收入为29.23亿元,利润1.98亿元,净利润率为7%,在收入结构方面,绿城服务的物管业务对整体收入影响巨大,长年贡献占比超过70%,2016年绿城服务集团营业收入为37.22亿元,其中,物业服务营收29.20亿元,占总营收的78.45%。2017年上半年业绩公报显示,物业服务、咨询服务、园区增值服务对收入贡献佔比分別为69.4%、14.6%、16%,园区增值服务与咨询服务首次超过30%,显示出较快的增长势头。公司高管表示,希望物业服务收入占比降至60%,较快提升咨询服务与园区增值服务收入占比比例。
 
  从单一的物业服务拓展至业主生活领域,物业公司变身为社区生活服务商的角色。号称“全国第一村”的祈福物业就是如此,祈福生活不仅聚焦于物业管理,更加强调成为多元化的生活服务供应商。祈福生活包含了物业管理服务、零售服务、餐饮服务以及配套生活服务四大业务板块。祈福生活是在港交所上市的第五家物业公司,传统的物业管理收入仅占19%,零售服务及餐饮服务收入占比为66%。零售服务则包括祈福新邨及其他邻近地区营运的17个不同规模的零售店,目前总建筑面积约为10.19万平方米。餐饮服务包括主要于祈福新邨及其他邻近地区营运的18家提供不同菜肴及富有不同餐饮风格的餐馆,目前总建筑面积约为6254平方米;配套生活服务,主要包括校外教育服务、物业代理服务、职业介绍服务及洗涤服务。有人认为:“祈福模式在于它是多元化的生活服务供应商。”祈福模式的一个特定因素还在于公司管理面积并不占优,仅为550万平米,这就使得它在纵向拓深服务领域上做文章,成为“小而美”公司。
 
  祈福模式是不是可以成为物业公司的发展典范与借鉴样板尚未可知,但至少为物业公司的多元化提供了一种可能性与发展参考,绿城服务推出“绿橙”零售便利店,似乎可以看到祈福模式的影子。绿城服务的另一增值服务是社区租赁,作为社区租赁标杆企业,其业务主要包括房屋返租业务、二手房经纪业务两部分。绿城服务的返租业务由2014年8月开展筹划,2015年与优客逸家合作成立“绿城优客”,2016年集团重点拓展“返租房”业务,发展迅速。“绿城置换”为绿城服务旗下租售物业、在管园区公共区域刊登租售广告,以及协助租赁磋商等,盈利来源主要是收取佣金,目前,绿城全国范围内物业代理及经纪办事处超过40余家。绿城的另一个增值服务就是涉足文化教育领域开设奇妙园,计划三年开设100间。
 
  物管公司开起了便利店
 
  新年伊始,新事扑来。1月11日,无人便利店“绿橙Pro”出现在杭州高端小区新华园内。这家无人值守、自助收银的便利店来自绿城物业服务集团有限公司旗下品牌绿橙便利。物管公司,开起了便利店,这是为何?
 
  2017年10月,绿城服务发布消息,公司联合鲜生活、上海安鲜达供应链管理有限公司成立合资公司ChinaCVS,拟以8400万美元(折合人民币5.58亿元)全资收购连锁便利店品牌好邻居。与此同时,绿城服务宣布,推出全新的社区零售品牌“绿橙”便利,2018年“绿橙”便利将面向全国,门店总量计划达到200家以上。按照绿城服务的规划,绿橙是一个融入互联网生态系统的开放式的业主服务平台,以绿城服务功能为基础,对接外部流量入口,实现资源的互通形成开放式线上线下综合平台。
 
  在基础性物业服务费保持平稳发展的行业背景下,深挖增值服务成为物业企业扩张发展的主要内容,物业百强企业增值服务项目的分类上,主要包括社区服务、顾问咨询服务、工程服务及其他服务四大类。其中,社区服务项目占比最高达47.84%,主要服务内容有社区空间运营、社区金融、社区房屋经纪等。目前大型物业企业主要是集中在某一领域开展增值服务。以社区租赁为例,近20%的业主享受过小区物业提供的房屋租赁服务。在2017物业服务百强企业中,超过40%的企业不同程度开展了社区房屋经纪业务,其中就包括房屋租赁。
 
  在确定与不确定之间寻求可持续发展,这是物管企业聚焦发力增值服务的经营逻辑。“双万亿”的市场规模未来可期,而增值服务目前尚未有成熟的、可复制的模式,可以说,各有侧重又各有短板,正是如此,未来我们还将看到物管企业在增值服务方面的各种探索与尝试,从而催化、演绎出新的商业模式。